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収益不動産の相続対策は、 賃貸物件の法人化を検討しましょう!

2018.12.21 | お知らせ

みなさんこんにちは、相続・贈与相談センター福山支部のおおたちです。

近年、相続税対策も兼ねて、アパートなどの収益不動産に投資される方が多いと聞きます。しかしながら、収益不動産を親が購入した場合、毎月の家賃収入で所得税率が高くなることで納税が増え、また相続財産がどんどん膨らんでいくことが多々あります。こういった状況を防ぐために、法人化することで子ども世代に所得分散し、子どもはそれを貯金して将来の相続税の納税に備える方法があります。

“やってはいけない”法人設立の方法

この法人化のポイントは、相続税の対策ではなく、所得の分散移転対策であることです。
よくあるご相談として、子どもの世代が法人を設立し、親所有のアパートの管理受託をし、家賃収入の20% の管理料を受け取る。もしくは本来家賃の80%で借上転貸するというケースがあります。この20%の管理料を子どもの役員給与として支給すれば、子ども世代への所得分散となり、一見 所得税の節税ができるように思われます。
しかし、一般的な管理会社に託せば、管理料の世間相場は家賃の5~10%です。そのため、一般の業者に委託する管理費に比して管理料20%は高く、もし調査があり、適正管理料は管理実態に合わせろと指摘されれば、管理委託で5%、借上転貸なら10% のいわゆる世間相場で課税されることになります。また、法人を設立したとしても役員が管理できるような状態にあるかどうかも重要です。役員の年齢に無理がないか、住所が遠方ではないか、健康状態に問題はないか、管理歴が残っていないかなどと共にしっかりした計画を立てましょう。

より効率的な節税とは?

一方、高賃料立地且つ築年数が古く建築借入残が極めて少ない収益物件を選ぶと、より効率的な節税ができる可能性があります。
例えば郊外のアパートで、家賃収入が年360万円で、当初建築費は 3,000万円、今の帳簿価額1,000万円とします。
子どもが法人を設立し、親名義の建物部分を1,000万円(帳簿価額)で買い取るとします。帳簿価額売買なら「時価での売買」と証明しやすく、親の譲渡益はゼロで所得税はかかりません(ただし登録免許税・不動産取得税はかかります)。法人が買い取る資金は、銀行借入とします。売買で建物を法人所有に移せば、年360万円の家賃全額は会社のものとなり、法人から子どもが役員給与等を受け取れます。

賃貸収益法人化のメリットと注意点

親が毎年360万円の家賃を受取れば、所得税率も高く相続財産が膨らむだけです。法人化することで親の相続財産が大きくならないようにします。そして、親族に役員給与を支払うことで、子どもはそれを貯金して将来の相続税の納税資金に備えることもできます。
活用の注意点として、親に売買代金1,000万円が入るので、建物の相続税評価次第では一時的に相続税が増加します。建築資金の銀行借入が残っていれば、銀行との交渉も必要となります。
上記注意点も踏まえて、事前のシミュレーションが必要になるため、興味をお持ちいただいた方は当事務所にご相談ください。

相続・贈与について気になる事があれば、お気軽にご相談ください。

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